相続財産である不動産の評価方法

相続税法は、地上権（工作物または竹木を所有するためなどの目的で他人の土地を使用する権利）や永小作権（小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利）などの財産についてだけ評価の方法を定め、それ以外の財産については時価によって評価するものとしています。

時価については相続税の財産評価につき基本通達を定めています。

この評価による価額のほうが実際の取引価額による時価よりも安くなるケースがほとんどですが、時価は常に変動していますので、場合によっては逆のケースも考えられます。

宅地の評価方法

その宅地が「市街地的形態を形づくっている地域」である場合は、路線価方式で評価し、「そのほかの地域」である場合は、倍率方式で評価することになっています。

路線価方式とは、評価しようとする宅地が面している道路に付された路線価額に面積を乗じて計算した金額によって評価する方式です。

倍率方式は、評価しようとする宅地の固定資産税評価額に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式です。

1棟ごとの家屋につき、固定資産税評価額に1.0を乗じた額によることとなっていますので、固定資産税の評価額がそのまま相続財産としての評価となります。

固定資産税の評価額は3年ごとに評価替えがおこなわれますので、最新のものを準備するようにしてください。

貸家となっている家屋は、借りている人に借家権が発生し、その権利の分だけ普通の土地や建物より評価が低くなります。

他人に貸している家屋があると相続財産の評価を下げることができます。

貸家となっている家屋の評価額は、家屋そのものの評価額から借家権割合（借家権の評価額）を差し引いた額となります。

借家権割合（借家権の評価額）は、全国的に30％ですが、大阪の一部は40％となっています。

なお、貸家と評価されるためには、相続時に借家人が入居していなければなりません。